资产负债率:规模冲刺后近七成房企负债超80%

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用这样的语言来说:市场在下跌,头脑在放缓,资金在收紧。随着住房企业半年度报告的披露,关于冬天,关于未来,住房企业给出了真诚或高调的回答。接下来,如何生活和更好地生活是每个人面前的常见问题。区别在于每个护城河的宽度和深度都不同。从这一期起,《北京商报》《新北京房地产周刊》就住房公司的半年度报告推出了一项特别计划。寻找住房企业保护城市,寻找样本进行行业评估。

随着《中国日报》的大量披露,房地产业的财务状况已经浮出水面。作为资本密集型行业,房地产一直是买卖双方可以同时利用的少数几个行业之一。如今,买方市场的杠杆率不断受到挤压,卖方市场的杠杆率(即开发商水平)也在不断提高。

据统计,《北京商报》记者发现,截至本刊发稿时,前30家住房企业中有近70%披露住房企业的资产负债率已超过80%,有的甚至攀升至95%。净负债率已成为该行业的“秘密秘密”。越来越多的公司选择在半年度报告中规避这些数据。相反,开发商的现金流正在恶化。当行业进入寒冬时,一直在利用杠杆进行扩张的房屋公司已经充分意识到降低杠杆的重要性。最好是不占用土地,放慢土地速度并迅速退还钱款。

总体可控:

一些公司有流动性压力

截至发稿时,房地产行业半年报尚未完全披露。因此,根据中国指数研究院早些时候发布的《2019年上半年品牌房企销售业绩排行榜》,排名前30位的公司股权门槛为365亿元。为了了解2019年上半年20年上半年的销售表现,《北京商报》记者对榜单前30名房地产企业的相关负债进行了统计。

截至8月26日,根据数据,TOP 30家住房企业中共有19家住房企业发布了中期报告,其中资产负债率超过80%的13家住房企业,占比68.42%披露的住房公司。超过2家房地产企业突破了90%大关:仅在1月份才上市一个多月的中良控股就这一指标达到了95.25%。融创中国在2019年上半年房地产行业第一阵营的资产负债率为90.84%,

榜单中,中国海外发展有限公司,华润置地,龙湖集团,绿城中国,远洋集团,雅居乐地产和龙光房地产这7家资产负债率低于80%的公司排名前30位。其中,以前的“净利润净额”“中国航运房地产”被称为“优秀学生”的延续,其资产负债率仅为60.07%。

在房地产行业,资产负债率一直被视为评估住房企业债务水平的综合指标。由于前期投资大,资产负债率低,无法发挥良好的财务杠杆作用,使公司筹集资金的成本较高;负债率过高,企业的财务风险较大,导致企业偿债能力弱,甚至可能导致企业破产。在行业中,一般将80%视为住房企业资产负债率的警戒线,而将85%作为红色警戒线。

现实还表明,在融资方面,如果住房企业的资产负债率超过85%,则由于债务过高,将排除高可能性。国家发展和改革委员会此前发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》提到,支持建筑业和房地产业,收入超过300亿元的企业将发行债务融资。其中,对房地产企业的要求是:总资产超过1500亿元,营业收入超过300亿元,不超过行业资产负债率的重点监管线;如果关键监管线不明确,原则上资产负债率不超过85%。

“总体而言,可以容忍开发商的资产负债率数据的85%,但有些公司超出了该指标,并且在一定程度上可能存在操作安全问题。这样的公司应该警惕支付的压力,一旦销售增长不可持续,流动性就会产生压力。”宜居研究中心研究总监严跃进。

净债务比率:一半的住房公司逃税

天津松江517.67%位居榜首

除资产负债率外,其他开发商更不愿提及的债务数据也呈上升趋势。

所谓的净负债比率,即(计息负债-货币资金)/净资产,其中计息负债选自短期贷款,一年内到期的长期贷款,长期贷款,应付票据和应付债券。在此计算公式中,消除了预售的影响。

数据显示,截至8月26日,从事房地产开发业务的100多家上市公司已披露半年度报告或中期业绩报告,其中近一半尚未披露其净资产负债率。从报告净债务比率数据的房地产公司的角度来看,金融街,北京城建,华发和蓝光房地产等21家公司的净债务比率超过100%。

天津松江居高负债住房公司榜首,净负债率为517.67%。华远房地产(257.55%),天地苑(275.2%)和嘉凯市(213.91%)均超过200%;股份(198.44%),珠江工业(193.76%)和格力房地产(189.21%)等华发公司的股价也接近200%。

上述资产负债率是总负债除以总资产的概念,也是发布住房企业报告时基本披露的指标,可以用来衡量外债水平。原则上,住房企业的债务总额越高,资产负债率越高。

由于中国房地产行业实行预售制度,房屋建设完成前产生的预售将构成金融负债,但这部分债务不需要支付利息,最终将在项目完成并交付时转换为结算收入。因此,在衡量房地产企业的实际负债时,行业需要消除预售对总负债的影响。因此,业界一致认为,总负债和资产负债比率并未真正反映房地产企业的负债。相反,房屋公司很少披露的净债务比率(净借款比率)可以直接反映房屋公司的财务结构。净债务比率越高,公司的财务杠杆越高。

实际上,由于房地产行业的资本密集性,整个房地产行业都面临着高负债的局面,甚至一些快速增长的住房企业也将“净债务比率设定为100%”作为目标。房屋。企业没有披露净债务数据,一些房屋公司选择在财务报表上“努力工作”,粉饰其高财务杠杆的高债务事实。

住房企业的净债务比率仍然很高,这意味着经营风险正在增加。根据业内人士的看法,在行业调整时期,积极扩张,土地购置成本高,融资渠道狭窄的中小型住房企业抵抗力较弱。一旦项目销售不顺利,无论是偿还债务还是资本,都很难收回现金。成本将给住房公司带来巨大压力。在当前不利的市场环境下,包括万科和碧桂园在内的许多领先的房地产企业经常表示,减少债务和促进支付是企业发展的重中之重。

住房企业的债务规模很高,这与行业本身有关。对房地产行业的大规模资本投资要求其寻求新的融资动力。这也与最近的资金紧缩有关。”闫跃进说。

现金流:积极的领先企业

只有万科和碧桂园

就像硬币有两个方面一样,高额债务对公司的影响也有好有坏。在火热的市场和惨淡的市场中,高负债扩张的房屋公司正面临相反的情况。

根据该行业的分析,房地产是一个高杠杆率的行业,而高杠杆率决定着一家住房公司是否可以大规模经营。该行业一直以来都是提高杠杆率的典型代表。第一营中许多住房公司的迅速发展也证实了这一点。其中一些部门和广东省的住房企业就是“高负债,高发展”。一个明确的案例。另一方面,如果外部融资不畅,内部销售放慢,行业发展不佳,请特别注意房地产公司的财务压力。

业内人士认为,要确定房企的债务比率是否合理,首先有必要弄清法官的观点。债权人最担心的是他们是否能够按时收回本金和利息。他们希望债务比率越低越好。股东所担心的是借入资本的成本。当总资本利润率高于贷款利率时,负债率越大越好,反之亦然。从经营者的角度看,如果债务很大,超过了债权人的承受能力,企业将没有钱借。如果不借款,则意味着企业没有能力利用债权人的业务活动。因此,经营者必须权衡损益,并确定合理的负债比率区间。

当前,能否把握规模与债务之间的利润平衡已成为高负债住房企业的主要挑战。现金流量是否已满,直接决定了住房公司能否生存以及能否生存得更好。根据梳理,目前拥有现金流的领先房地产企业只有万科和碧桂园。其中,万科在2019年上半年实现现金流88.6亿元。去年上半年,该指标为负。碧桂园今年上半年的经营现金流也保持在正值。

在房屋公司的公开声明中,“追回钱款”也越来越频繁地出现。要么增加融资,要么加快利润,要么减少支出等“玩法”,已被住房企业扣除以降低负债率。在资金链紧张的情况下,住房公司必须减少土地征用,甚至暂停土地征用,以减少现金支出。例如,R&F于8月初宣布了“下半年的暂停土地收购”。融创董事会主席兼执行董事孙宏斌在最近的中期业绩会议上也表示:“下半年基本上没有征地指数”。

“目前,整个行业都在喊着'减少债务和稳定现金'。对于单个公司而言,由于减少了负债,因此降低了大规模冲刺的目标,但不足以影响行业中的企业规模。相反,这是因为整个行业都采用相同的发展战略,可以看出当前的政策环境和市场环境对企业具有相似的激励作用。”合硕首席分析师郭艺表示,下。同时,合理减少负债和稳定的现金流量可以确保市场波动期间的平稳过渡。

(文章来源:北京商报)

(编辑:DF512)