前7月房地产投资增速回落 房企融资闸门拧紧

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在严格的监督下,住房企业的融资渠道不断收紧,“留,不炒”的思路越来越明显。

据央行最新数据显示,7月份新增社会融资规模1.01万亿元,比上月减少1.25万亿元,比上年同期减少2103亿元;新增人民币贷款1.06万亿元,低于上月。 6000亿元,比上年同期减少3900亿元。 7月末,M2同比增长8.1%,增速比上月和去年同期下降0.4个百分点。

专家认为,7月社会福利,信贷和M2等核心财务数据低于预期,与近期住房融资紧缩有关。东方金城首席宏观分析师王青表示,目前严格控制地方隐性负债和严格的房地产监管,对居民,住房企业和城市投资来源构成了强有力的约束。住房融资收紧导致信托贷款减少,严格控制房地产行业消费贷款导致短期贷款大幅下降。

事实上,2019年初已经明确了防范房地产金融风险的方向。这种表述在过去很少出现,而今年,中央部委已经发布了18项关于预防房地产金融的演讲或政策。风险。 4月份以来,住房企业的融资和控制继续增加,整个房地产市场的降温效应已反映在7月份的房地产数据中。从融资政策的内容来看,除了继续“控制住房而非投机”和“城市控制”等监管理念外,预防和解决房地产金融风险是政策的主要目标。在优化信贷结构和加强对实体经济的财政支持的同时,也是一个问题。它应该有意义。

住房企业融资控制逐渐超重

今年2月,中国保险监督管理委员会副主任王肇星指出,中国保险监督管理委员会仍在密切关注房地产金融风险。继续执行审慎的房地产开发贷款和个人抵押贷款贷款标准,特别是严格控制投机性开发和个人贷款。预防房地产金融风险中的重大问题是必要的。今年以来,加强房地产金融风险管理和控制已成为房地产市场的重要监管目标。

5月中旬,中国保险监督管理委员会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

这一文件被视为全面收紧住房金融的重要信号。不久之后,中国人民银行党委书记、银行保险监督管理委员会主席郭树清在陆家嘴论坛上提到,有些地方必须面对房地产金融化问题。“全社会大约有一半的新储蓄资源投资于房地产行业。一些房地产公司过度提供信贷资源,导致资本使用效率进一步降低,这导致了房地产投资的投机行为。”郭树清强调。

自7月以来,中国保险监督管理委员会和中央银行连续五次出台政策,加强对住房金融的管理和控制。政治局会议提出“短期内不以房地产作为刺激经济的手段”,同时要加强对房地产的严格监管力度。

记者从当地监管机构了解到,虽然银行按揭和抵押贷款的比例仍然不低,但住房企业融资的角度非常多元化。银行表内贷款和非信贷渠道融资受到严重限制。通过非银行机构发行债券,信托计划和资产管理计划已成为许多房地产企业的主要融资渠道。在记者询问的重点监控领域,今年上半年向房地产银行贷款的比例还不到20%。

根据多元化住房融资的特点,监管部门采取了更多措施。为应对房地产信托的快速增长,7月初,银监会将与中融信托,光大信托,五矿信托等信托公司进行谈判,增长率过快,增长过快。提出合规要求。在同一时期,美元债务融资渠道也得到了控制。国家发改委要求房地产公司发行外债,以替换明年到期的中长期离岸债务,并加强信息披露。

一组数据显示,融资紧缩政策的效果已经开始显现。据华泰证券研究报告显示,一季度融资总额为4250亿元,同比增长16%,为2017年以来的最高水平。第二季度融资总额为2919亿元,同比下降22%。 4月至6月的月度融资总额分别下降22%,18%和26%。具体而言,从2019年5月到6月,国内债券发行量同比下降7%,其中公司债券,短期,中投,ABS和目标工具分别下跌17%,15%,63%,分别为19%和25%。 %;海外债券发行量同比下降21%;集体信托的增长率从1月至4月的17%缩小至7%。

抑制土地市场的热度以防止金融风险是主要原因

从历史上看,房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动,但2019年土地市场的复苏与前一次不同。华泰证券上述研究报告指出,一方面,土地市场更具有结构性复苏的特点;另一方面,保费率的整体上涨是有限的。融资政策与“小城市政策”方法是一致的,这种方法更多地反映在结构性监管和窗口指导中,而不是“一刀切”的紧缩。融资监管的目的是通过控制融资来控制一些城市土地市场的热度,从而稳定销售终端对房地产市场的预期,降低房地产企业的潜在经营风险。

一位监管机构回答记者说:“事实上,住房融资基本上没有新的要求。这些都是先前存在的规定,但要求严格执行。”他说,前端借钱建房和后端预售。房地产行业确实占据了太多的财政资源。就中国的发展而言,这些资金应分配给高质量发展所需的实体经济。

基于此,监管方面毫不犹豫地“重拳”。自今年年初以来,违反房地产贷款的处罚越来越强烈。据此前统计,上半年,白银安全监管系统发出1300多张门票,资金进入股市,楼市共有87张门票,其中共有75张非法进入房地产市场。

此外,本月初,中国保险监督管理委员会办公厅发布了《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,并决定对32个城市的银行房地产业务进行专项检查。重点检查要点包括:房地产商业信贷政策和内部控制实施;房地产开发贷款和土地储备贷款管理;个人住房贷款管理;住房租赁贷款。可以预计,随着这32个城市的“重拳”监管,下半年房地产企业非法融资的情况将进一步趋同。

在房地产融资明显收紧的同时,个人住房信贷业务监管进一步加强。中国人民银行在北京举行了关于调整和优化银行业金融机构信贷结构的研讨会,指出“保持个人住房贷款合理适度增长,禁止消费贷款用于购房”;中国保险监督管理委员会已开始检查银行差异化信贷政策的实施情况。实行最低首付比例和限制贷款政策,实现首付款资金的真实性和贷款申请人偿付能力的评估和检查,重点调查和处理个人综合消费贷款,经营贷款,“首付贷款” “,信用卡透支等。购买以及其他银行信贷资金,在房地产领域被非法使用。

“在下半年,银行受到信贷限制。与上半年相比,抵押贷款的数量和效率将出现季节性下降。政策收紧可能进一步加剧信贷紧缩。“交通银行金融研究中心高级研究员夏丹告诉记者,接下来,商业银行将加强对房地产贷款配置和资金流动的检查特别是跟踪与土地有关的融资。由于发展贷款受到长期上市制度和配额管制,增长的波动不会太严重,个人抵押贷款的影响可能相对较大。近期,许多二线城市的抵押贷款利率不同程度上升,抵押贷款利率正式进入反弹阶段,抵押贷款的增长率将相应下降。

住房企业的正常融资没有受到太大影响

值得注意的是,目前的融资控制政策不会影响住房企业的正常融资行为。上述地方监管机构告诉记者:“融资控制的目的是强调房地产的物理性质,淡化投资产品的属性。现在我们不打算把银行融资放在光明的一面,也不是债务发行,但非银行渠道背后的资金。最后,最终来自银行融资或银行认可多少,主要是为了严格控制银行保险资金流入房地产市场。“

“目前的融资政策是加强监管,而不是”一刀切“。对房地产企业的正常融资没有影响,但大规模融资将会大幅收紧。“中原地产首席分析师张大伟告诉记者,自2018年第四季度实施以来房地产企业融资计划处于井喷状态,融资需求旺盛。自2019年以来,房地产行业融资渠道的监管力度加大。虽然房地产企业融资规模仍然较大,但融资成本却大幅上升,特别是小型住房企业融资成本上升较为明显。其中,美元融资率超过10%。对于中小型住房企业,特别是高负债的房地产企业来说,融资预计将来会非常困难,但对于大企业来说,融资紧缩政策的影响相对有限。

融资紧缩对整个房地产市场降温的有效性正在逐步显现。 7月份,70个大中城市的房价上涨至60个,而6月份为63个。宜居研究院智库研究中心研究室主任颜跃进表示,由于房地产交易市场近期降温,房地产融资环境收紧,房屋资金紧缩。企业,当地房地产企业正在积极降价。

1 - 7月,商品房销售面积8.9亿平方米,同比下降1.3%,跌幅缩小0.5个百分点;商品房销售额8.3万亿元,增长6.2%,增速加快0.6个百分点。夏丹分析说,7月份的市场交易情况似乎有所改善,但与6月份的住房企业业绩和申报延迟有一定的关系。从需求方面的影响来看,政策收紧削弱了那些打算买房并放慢市场交易的市场进入势头。收紧融资和其他监管政策将增加市场的观望情绪,仍然处于增长率下降的市场交易将继续下降。

房地产开发基金和土地购买量下降,这也反映了政策紧缩的影响。 1 - 7月,房地产开发企业征地面积同比下降29.4%,比1 - 6月份下降1.9个百分点;土地交易价格下降27.6%,与1 - 6月相同。同期,房地产开发企业自筹资金累计增长2.8%,比上期下降1.9个百分点。

深度平衡以优化信贷结构

今年上半年,货币政策的精确滴灌和房地产市场的严格监管,继续优化金融机构的信贷结构。 7月末,实体经济发放人民币贷款余额占同期社会融资存量的68%,同比增长1.3个百分点。

不过,央行发布的《2019年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示,虽然房地产贷款的增长率继续下降,但增长率仍然不低。截至2019年第二季度末,人民币房地产贷款余额41.91万亿元,同比增长17.1%。增长率比上一季度末低1.6个百分点。上半年,增加值3.21万亿元,占同期各类贷款增幅的33.2%。比上一年度低6.7个百分点。

7月29日,中国人民银行在北京召开了关于调整和优化银行业金融机构信贷结构的专题研讨会。会议认为,近年来,金融体系加快了金融供给方面的结构性改革,银行业信贷结构发生了积极变化,尤其是银行规模。微型企业信贷取得了显着成效,但房地产业仍然占据着更多的信贷资源。需要加强对小微企业,先进制造业,技术创新企业,现代服务业,农村振兴,精准扶贫的支持。

7月30日,中共中央政治局重申“优化信贷投放”的目标,要求金融机构增加制造业和民营企业的中长期融资,旨在引导金融机构优化信贷供给,提升实体经济的服务。会议第二天,中国人民银行增加了5000万元的贷款,用于支持小微企业和小微企业。

从监管部门的措施来看,房地产融资不在信贷供给增加的名单上,而实体经济是信贷倾斜的对象。

“态度实际上非常明显,因此银行也在进行调整。”一家股份制银行的分支机构告诉记者,过去,该行利用房地产业的“崛起”来实现业务的快速增长。目前,在经济环境和监管要求下,总行和地方银行都开始减少房地产信贷投资。 “在过去,我使用的是房地产'东风',现在我必须改变主意,寻找新的业务增长点。”

国家财政和发展实验室副主任曾刚也表示,信贷结构优化应减少不符合经济发展方向的非法信贷供给;另一方面,它应该引导到现有的私人资金。小伟和一些战略性新兴产业和制造业。然而,后者的增长无法跟上前者的压力下降,并且也反映在数据中。事实上,目前压力下降房地产非法融资能否真正将资金转移到这个领域还有待观察。

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